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Aktuelle Markteinschätzung
Private Investoren neigen zu Fehlallokationen ihres Kapitals

Marktsituation

Die regional stark divergierende Immobilienpreisentwicklung bietet jedoch Chancen im Vermögensaufbau durch eine vorausschauende und risikobewusste Allokation von Immobilienvermögen

Chancen und Risiken: Die Wertentwicklung eines Anlageobjektes wird sowohl von überregionalen als auch von regionalen und lokalen Faktoren beeinflusst und unterliegt Dynamiken

Positive Wert- und Mietpreisentwicklungen, und damit die Möglichkeit attraktive Immobilieninvestments zu tätigen, gibt es zurzeit nicht allein in den bedeutenden Ballungszentren und ihren Einzugsgebieten, sondern auch in wirtschaftlich prosperierenden D-Städten und Uni-Standorten. In eher rein ländlich geprägten Teilen Deutschlands zeichnet sich demgegenüber in Folge sinkender Nachfrage und Mietniveaus aktuell ein mitunter starker Preisverfall ab.

Unter anderem ausgelöst durch das historisch niedrige Zinsniveau strömen zurzeit hohe Summen in den Immobilienmarkt. Lokal orientierte Privatinvestoren befinden sich dabei zunehmend im Kaufwettbewerb mit überregionalen sowie internationalen Investoren. Dieser Wettbewerb führt aktuell zu einer Stagnation der Immobilienpreise in A-Städten auf hohem Niveau und unterschiedlichen Preissteigerungsraten bis in die D-Städte (jedenfalls solange das Zinsniveau sich ähnlich weiter bewegt). Der stärker werdende Kaufpreiswettbewerb wirkt wie eine Spirale, die lokal orientierte Investoren zunehmend zwingt sich ebenfalls überregional zu orientieren, falls diese eine akzeptable Kapitalrendite erzielen wollen. Was wiederum früher oder später einen Preisverfall in der einen oder anderen Lage verursacht und somit die Kapitalströme wieder verändern wird.

Als direkte Folge wird sich in Zukunft eine regional stark divergierende Immobilienpreisentwicklung einstellen, welche direkten Einfluss auf die Werthaltigkeit von Immobilieninvestitionen hat. Die vorausschauende und risikobewusste Optimierung der Allokation von Immobilienvermögen wird somit notwendig um Chancen im Vermögensaufbau zu nutzen und Vermögensrisiken durch Wertverluste zu vermeiden.

Für die zukünftige Performance des individuellen Immobilienvermögens ist es daher von entscheidender Bedeutung, an welchen Standorten sich die Immobilien befinden – der geografischen Auswahl der spezifischen Objekte kommt zukünftig eine noch zentralere Rolle zu.

Private Investoren bisher im Nachteil

Von den skizzierten Entwicklungen werden insbesondere die Immobilienbestände privater Haushalte sukzessive betroffen sein, da diese in der Regel nicht auf der Basis professioneller Makro- und Mikro-Standortanalysen aufgebaut wurden, sondern vielmehr den geographischen Erwerbsbiographien der Haushaltsvorstände folgen und keinem Performance-Benchmarking unterliegen.

Aufgrund der starken immobilienbezogenen Vermögenskonzentration bei Privatinvestoren werden sich hier negative Wertentwicklungen im Immobilienbereich besonders stark auf die Performance des Gesamtvermögens auswirken.

Allgemeine Fehleinschätzung – Immobilen-Investments erfolgen viel zu oft unter einer riskanten Basisannahme

Das Anlagegut „Immobilie“ ermöglicht die simultane Erzielung von zwei unterschiedlichen Einkunftsarten: Zum einen erwirtschaftet es laufende Einnahmen durch seine Vermietung oder Verpachtung. Zum anderen kann durch einen etwaigen Veräußerungserlös ein zweiter Zahlungsstrom erzeugt werden.

Der Wertbeitrag des Netto Cash Flows (also der durch Vermietung oder Verpachtung erzielte Ertrag) zur Gesamtrendite fremd genutzter Immobilien lag entgegen des weitläufigen Glaubens, in den letzten Jahren konstant oberhalb des Renditebeitrags von Wertsteigerungen. Abhängig von Region, Objektart und Lage werden auch negative Wertentwicklungen verzeichnet, die zum Teil Vermögensverluste bzw. die Notwendigkeit von außerordentlichen Abschreibungen nach sich ziehen. Dies macht die oft aufgrund positiver historischer Wertentwicklungen getroffene generelle Annahme analoger, zukünftiger Wertsteigerungsraten zu einer sehr riskanten Basisannahme.

Vermutlich laufen diejenigen Investments ins Risiko, die auf eine Liquidation der Werte nach zehn Jahren angelegt wurden und bei denen die Nettokaltmieten nur knapp die Annuität erwirtschaften.

„Man kann ja nicht viel falsch machen bei einem Mehrfamilienhaus, das investierte Geld ist doch sicher“, mag es wohl heißen

Im Bereich der Verwaltung des liquiden Vermögens (z.B. Wertpapiere) wird allgemein unter einem ganz anderen Bewusstsein gehandelt als bei Anlagen im Immobilienvermögen.

Bei liquiden Anlageobjekten wird das Marktangebot sondiert und sehr stark auf den Anbieter, die Produktperformance sowie die Kosten geachtet um eine möglichst optimale Allokation des Kapitals zu erzielen.

Vor dem Hintergrund der immobilienspezifischen Besonderheiten, wie einem gegenüber einer Wertpapieranlage deutlich längerfristigen Anlagehorizont, einem hohen Anlagevolumen und  den damit verbundenen Klumpenrisiken, dem deutlich größeren und intransparenten „Produktangebot“ (jedes Zinshaus ist ein Anlageprodukt) sowie der Heterogenität in den Objekten und den Lagen ist es erstaunlich,  dass Investitionsentscheidungen im Immobilienbereich sowohl bei Vermögensinhabern als auch bei Finanzdienstleistern deutlich lapidarer und unvorbereiteter getroffen werden als Investitionsentscheidungen im liquiden Anlagebereich.

Neben einer gewissen Intransparenz bezüglich des „Produktangebotes“ im Zinshausmarkt mag dies auch daran liegen, dass das Wissen um Immobilienanlagen im Privatvermögen gegenüber liquiden Wertpapieranlagen wesentlich schwächer ausgeprägt ist, die Risikobereitschaft höher liegt und die optimale Allokation des Immobilien-Kapitals anscheinend eine eher untergeordnete Rolle spielt.

Verstärkt wird dieses Anlageverhalten durch die Finanzierungsbereitschaft der Banken, die bei Zinshäusern deutlich höher liegt als bei liquiden Anlagen.

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