Experten der Wohnungs­wirtschaft

Akteure im Immobilien­markt, die nicht selbst den Markt permanent beobachten und analysieren, sind noch stärker auf gute Berater angewiesen als Investoren auf Finanz­märkten.

Wie auch auf Finanz­märkten entwickeln sich nämlich auch im Immobilien­markt Dynamiken (z. B. demografische Entwicklung, Zinsen, Entwicklung der Lage, Miet­entwicklung, Wohn­trends, Zuzüge/Abwanderungen, Verkehrs­verbindungen, Beschäftigung), die die Wert­haltigkeit von sowohl bereits getätigten als auch von beabsichtigten Investitionen beeinflussen. Der Zinshaus­markt unterliegt dabei nochmals anderen Kriterien als andere Immobilien­segmente. Die Dynamiken auf dem Immobilien­markt sind zudem komplexer und intransparenter als auf Finanz­märkten, da z. B. jede Immobilie allein für sich ein einzigartiges Produkt darstellt. Eine Analyse dieser komplexen Dynamiken ist daher sowohl unter lokalen, regionalen als auch überregionalen Gesichts­punkten regelmäßig notwendig, um mit entsprechenden Maßnahmen auf diese Dynamiken reagieren zu können. In der Regel hat ein privater Investor für diese notwendigen und umfassenden Analysen weder die Kapazität noch die Zeit.

Sowohl der optimale Käufer (Kaufpreis/Vermarktungs­zeit) als auch die passende Liegenschaft finden sich immer mehr überregional, mithin europaweit. Dabei ist kaum ein Makler im Zinshaus­markt überregional, geschweige denn international tätig. Selbst die „großen Makler­unternehmen“ arbeiten aufgrund interner Strukturen und Vereinbarungen meist nur regional eingeschränkt (z. B. mit Gebiets­schutz) und einer „losen Kopplung im eigenen Netzwerk“. Für Investoren, die deutschlandweit streuen möchten, stellt das einen Nachteil dar.

Regional orientierte Immobilien­berater mit „Bauchladen­strategie“ (immerhin schätzungsweise rund 95 Prozent aller Makler) können dem erforderlichen Beratungs­anspruch im Zinshaus­markt weder auf der Investoren- noch auch auf der Verkäufer­seite aufgrund ihrer Unternehmens­größe, der mangelnden Reichweite und der mangelnden Spezialisierung gerecht werden.

Dies führt zu einem Principal-Agent-Problem zwischen dem Kunden (Principal) und dem Makler (Agent), das sich durch beiderseitige Intransparenz noch verstärkt: Der verkaufs­entschlossene Eigentümer will den bestmöglichen Preis sowie eine schnelle Vermarktung. Dem in seiner Reichweite eingeschränkten Makler fehlen die überregionalen Investoren­zugänge. Gleichzeitig strebt er nach einer schnell erzielbaren Courtage. Er ist in der Regel nicht bereit, diese zu teilen bzw. nicht fähig, überregional zu kooperieren. Dieser Konflikt birgt für den Eigentümer folgende Risiken: unverhältnismäßig lange Vermarktungs­zeiten und nicht optimale Verkaufs­preise.

Für den Investor wiederum steigt der Suchaufwand nach geeigneten Objekten sowie das Risiko schwacher Investitionen.

Auch andere Akteure sind hier wenig hilfreich: Hausverwalter konzentrieren sich aufgrund des starken Wettbewerbs und des hieraus resultierenden Margendrucks auf die Erledigung ihrer vertraglich zugesagten Kern­tätigkeiten im operativen Management, die meist auf das Mieter­management begrenzt sind. Der Fokus von Steuer­beratern liegt primär auf der steuerlichen Betrachtung, nicht jedoch auf der ganzheitlichen finanz- und immobilien­ökonomischen Behandlung von Immobilien­vermögen.

Die strategische Steuerung des Immobilien­vermögens mit dem Ziel des Werterhalts und der Wert­maximierung verbleibt heutzutage in der Konsequenz die Aufgabe des Eigentümers oder seines Vermögens­managers. Nur auf dieser Ebene lässt sich das Immobilien­vermögen über ein Strategisches Asset Management in den Gesamt­vermögens­kontext einordnen und steuern. Aus diesem Grunde fokussieren sich viele Privat­eigentümer mit hohem Zeitaufwand auf Investments in regionaler Nähe und verschließen sich hierdurch attraktivere Möglichkeiten in überregionalen Lagen.

Wir bei SAEGER & CIE. tragen diesen Tatsachen Rechnung. Unsere Private Real Estate Investment Services im Zinshaus­markt erfüllen die gestellten Anforderungen umfassend. Unsere Dienst­leistungen bieten praktische sowie kaufmännische Vorteile und liefern einen hohen Nutzen.