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Situation Private Real Estate Management (PREIM)
Private Real Estate Management (PREIM) noch nicht angekommen

Situation PREIM

Trotz der hohen Bedeutung der Asset-Klasse „Zinshäuser“ hat bisher eine intensive und fundierte Beschäftigung mit privatem Immobilienmanagement vielfach kaum stattgefunden

Private Steuerung des Immobilienvermögens erfolgt oftmals emotional behaftet und ohne Strategie

Während das Investitionsverhalten institutioneller Investoren in der Regel durch portfoliotheoretische Gesichtspunkte bestimmt wird, ist das Anlageverhalten privater Anleger bei Immobilien oft stark selektiv und opportunistisch. Sie verfolgen mit ihren Investitionen meist keine definierte Strategie, so dass es sich eher um einen naiven Portfolioaufbau handelt. In vielen Fällen sind private Immobilienbestände auch durch Erbgänge über einen historischen Zeitraum gewachsen, ohne auf ihre Auswirkungen auf das Gesamtvermögen untersucht worden zu sein. Zu beobachten ist zudem, dass Immobiliendaten vielfach einen mehr oder weniger ausgeprägten Strukturierungsbedarf aufweisen. Unterlagen sind typischerweise bei den Eigentümern selbst, bei den beauftragten Hausverwaltungen und Steuerberatern zu finden. Die Eigentümer verfügen über ein aus diversen Gründen knappes Zeitbudget. In einigen Fällen ist auch eine eher geringe Präferenz dafür zu beobachten, sich intensiv mit dem Immobilienvermögen zu beschäftigen. Ebenso kann eine zu starke emotionale Verbindung zu einzelnen Immobilieninvestitionen einer professionellen Steuerung des Immobilienvermögens im Wege stehen.

Erfordernis eines strategischen Immobilienmanagements

Aus den genannten Gründen kann es zu Defiziten in der strategischen Steuerung des Immobilienvermögens kommen. Diese kann in der Regel weder durch Hausverwalter noch durch Steuerberater und Vermögensmanager allein geleistet werden. Während Hausverwalter sich aufgrund eines verstärkten Wettbewerbs und resultierenden Margendrucks auf die Erledigung ihrer vertraglich zugesagten Kerntätigkeiten im operativen Management konzentrieren, liegt der Fokus von Steuerberatern primär auf der einkommen- und erbschaftsteuerlichen sowie jahresabschlussbezogenen Betrachtung von Immobilien, nicht jedoch auf der ganzheitlichen finanz- und immobilienökonomischen Betrachtung von Immobilien.  Diese strategische Steuerung eines Immobilienvermögens mit dem Ziel des Werterhalts und der Wertmaximierung verbleibt in der Konsequenz die Aufgabe des Eigentümers oder seines Vermögens-Managers. Nur auf dieser Ebene kann das Immobilienvermögen über eine Strategische Asset Allokation in den Gesamtvermögenskontext eingeordnet und gesteuert werden.

Aufgrund der besonderen Spezifika der Asset-Klasse Immobilie und der sich daraus ergebenden Anforderungen an deren Management, Controlling und Reporting erfolgt jedoch häufig keine vollständige Integration in ein gesamthaftes Vermögensmanagement. Mit dem Anspruch, den Gesamtvermögenskontext der Kunden strukturiert zu beraten, widmen sich immer mehr Vermögensverwalter und Family Offices der aktiven Beratung im Bereich des Immobilienvermögens. Dies geschieht nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass Immobilien einen signifikanten Teil des Gesamtvermögens ausmachen und über einen großen Werthebel verfügen.

Die für eine aktive Beratung und ein umfassendes Reporting notwendige Transparenz und Datenlage – wie man sie aus den liquiden Anlageklassen kennt – findet sich jedoch beim Immobilienvermögen weder in qualitativer noch quantitativer Hinsicht. Im Gegensatz zu liquiden Anlagen, bei denen aufgrund einer sehr guten Datenlage ein umfassendes Management, Controlling und Reporting Standard im Wealth Management ist, fehlt vermögenden Privatkunden zu ihrem Immobilieneigentum häufig eine zuverlässige und regelmäßige Einschätzung zu Wertansatz und Profitabilität.

Als Wertansatz ist typischerweise der historische Immobilienkaufpreis der „mentale Anker“ bzw. Orientierungspunkt, und der Wert wird unter eigener Marktwahrnehmung approximiert.

Mangelnde Professionalisierung und Transparenz im Umgang mit privaten Immobilienvermögen

Trotz der hohen Bedeutung der Asset-Klasse „Zinshäuser“ hat bisher eine intensive und fundierte Beschäftigung mit privatem Immobilienmanagement vielfach kaum stattgefunden. Während durch Unternehmen und öffentliche Hand gehaltene Immobilienbestände (Corporate und Public Real Estate) durch ausgefeilte kaufmännische Bewirtschaftungsverfahren professionelles Management erfahren, finden sich im Bereich privater Immobilien kaum vergleichbare Ansätze. So weisen insbesondere auch Mitarbeiter von Banken und sonstigen Finanzdienstleistern große Wissenslücken im Bereich der Asset-Klasse Immobilien auf, was wesentlich auf die bisher prädominante Fokussierung liquider Anlageklassen im Rahmen der Mitarbeiterqualifizierung zurückzuführen ist.

Begünstigt durch das solide und wertstabile Image der Asset-Klasse „Zinshäuser“ wird die Notwendigkeit für eine Professionalisierung des privaten Immobilienmanagements häufig verkannt. Die durch das Image hervorgerufenen, sehr riskanten Basisannahmen verhindern bislang eine kritische Auseinandersetzung mit der Materie und die strikte Anwendung rationaler Beurteilungskriterien im privaten Immobilienbereich. Aus diesem Grund beschränkt sich das „Immobilienmanagement“ im privaten Bereich bislang meist lediglich auf die kaufmännisch-operative Verwaltung von Objekten. Dies führt wiederum dazu, dass Privatpersonen oftmals nicht umfassend über die spezifischen Eigenschaften und Entwicklungen ihrer Immobilieninvestments, wie beispielsweise Renditen, Marktpreisen, steuerlichen Auswirkungen oder (Netto-)Zahlungsströme, informiert sind. Gerade wenn eine gewinnbringende Veräußerung einer Immobilie nicht von vornherein vorgesehen ist, kommt der Optimierung der laufenden Erträge bzw. der Finanzierung des Objekts im Rahmen einer professionellen kaufmännischen Steuerung des Immobilienvermögens eine zentrale Rolle zu.

Vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklungen und der Kapitaltrends auf dem Immobilienmarkt sowie der aufgezeigten operativen Defizite im Immobilienmanagement, bedarf es eines professionellen und auf das Gesamtvermögen bzw. die individuellen Ziele der betreffenden Privatperson abgestimmten Performance-Managementansatzes, um das (Immobilien-)Produkt-Portfolio optimal aufzustellen und sowohl auf Kosten-, als auch auf Ertragsseite Optimierungs- und Renditepotenziale zu heben.

Unser Konzept des Private Real Estate Investment Management im Zinshausmarkt trägt diesen Bedürfnissen ganzheitlich und umfassend Rechnung. Es bietet als Dienstleistung mit hoher praktischer Relevanz einen sehr hohen Kundennutzen.

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