Kaufpreise stagnieren auf hohem Niveau

Unser Zinshaus-Marktbericht

Die regional stark divergierende Immobilien­preis­entwicklung bietet Chancen

Immobilien-Blase? Anzeichen einer Blase sind unter den ökonomischen Rahmen­bedingungen nicht zu erkennen

Nennenswerte Einbrüche bei Preisen und Mieten sind im Immobilien­zyklus nicht absehbar. In Deutschland, dem größten Zinshaus­markt, steigen weiterhin die Beschäftigung, die Wirtschaft sowie die Einkommen. Sowohl im Bestand als auch im Wohnungsbau sind die Märkte absehbar konstant überzeichnet. Der nachhaltig wachsende Wohnraum­bedarf lässt die Mieten trotz zunehmender Regulierung stetig steigen. Eine Zinswende in Europa ist für lange Zeit nicht absehbar. Die Darlehens­vergabe (Fremdkapital­quote) in Deutschland erfolgt recht moderat und unterliegt strengen Regeln. Lediglich im Bereich des selbst­genutzten Eigentums (Eigentums­wohnungen und Ein-/Zweifamilien­häusern) sehen wir aufgrund der nicht im Verhältnis zu Miet­steigerungen steigenden Kaufpreise gefährliche Tendenzen. Zuspitzen könnte sich die Lage bei einer nachhaltigen Zinswende in Verbindung mit einer Konjukturflaute/Rezession. Aber eine Zinswende ist derzeit nicht abzusehen.

Viele Investoren nutzen das stagnierende Preisniveau in den Top-Städten für Gewinn­mitnahmen und Reinvestitionen in potenzial­reichere Lagen

Positive Wert- und Miet­preis­entwicklungen und damit die Möglichkeit, attraktive Immobilien­investments zu tätigen, gibt es zurzeit nicht allein in den bedeutenden Ballungs­zentren und ihren Einzugs­gebieten, sondern auch in wirtschaftlich prosperierenden Oberzentren und Uni-Standorten. In eher rein ländlich geprägten Teilen zeichnet sich demgegenüber in Folge sinkender Nachfrage und Mietniveaus aktuell ein mitunter starker Preisverfall ab.

Unter anderem ausgelöst durch das anhaltend niedrige Zinsniveau strömen weiterhin hohe Summen in den Zinshaus­markt. Lokal orientierte Privat­investoren befinden sich dabei im Kauf­wettbewerb mit überregionalen sowie internationalen Investoren. Dieser Wettbewerb zwingt die bisher eher lokal agierenden Investoren zunehmend, sich ebenfalls überregional zu engagieren, falls sie eine akzeptable Kapital­rendite erzielen wollen. Dies führt aktuell zu einer Stagnation der Immobilien­preise in den Top-Städten (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart, München, Wien, Zürich) auf hohem Niveau und unterschiedlichen Preis- und Mietsteigerungs­raten in regionalen Oberzentren. Viele Investoren nutzen das hohe Preisniveau in den Top-Städten für Gewinn­mitnahmen und Reinvestitionen in potenzial­reichere Lagen.

Transaktions­volumen mit größeren Wohnungs­beständen (ab 30 Wohneinheiten) in Deutschland ist im Jahres­vergleich abermals gestiegen

 

Aktuelle Diskussionen um den Ausbau des Mieter­schutzes sind kein zusätzlicher Investitions­anreiz, aber auch keine Deal­breaker

Das Transaktions­volumen mit größeren Wohnungs­beständen (ab 30 Wohneinheiten) ist im Jahres­vergleich abermals gestiegen. Insgesamt wechselten 2018 deutsche Zinshaus­portfolios für rund 16,3 Mrd. Euro den Eigentümer, was ein Plus von 16 Prozent gegenüber 2017 bedeutet.

Verschiedene Studien zeigen: Ausländische Investoren konnten im Jahr 2018 weniger Kapital im Zinshaus­markt platzieren. Dies lag nicht am fehlenden Interesse, der Zinshaus­markt gilt weiterhin als sicherer Hafen trotz zunehmender Regulierung, sondern vielmehr daran, dass lokale Investoren schneller agieren und hierdurch häufiger den Zuschlag erhalten. Laut einer Studie von BNP-PRE wird der Wohn-Investment­markt von inländischen Investoren geprägt: In Deutschland z. B. entfallen 77,4 Prozent und somit mehr als drei Viertel des Volumens auf deutsche Käufer­gruppen. Dennoch stellen die knapp 3,7 Mrd. Euro, die ausländische Anleger in den Wohnungs­markt investierten, das höchste jemals registrierte Volumen dar. Ebenfalls ein neuer Spitzenwert, der die Attraktivität des deutschen Wohnungs­markts unterstreicht: Mit 2,45 Mrd. Euro stammt ein Großteil aus dem europäischen Raum. Auch nord­amerikanische Käufer sowie Investoren aus dem asiatischen Raum erzielen mit gut 860 Mio. Euro bzw. mehr als 330 Mio. Euro ein nennenswertes Ergebnis.

Auch 2019 werden Zinshaus-Investments wieder zu den beliebtesten Immobilien­anlagen zählen

Sowohl im Bestand als auch im Neubau­segment bietet der Zinshaus-Investment­markt interessante Anlage­möglichkeiten für eine Vielzahl von Investment­strategien, die auf langfristig stabile Cashflows setzen. Auch 2019 sollten Zinshaus-Investments zu den beliebtesten Immobilien­anlagen zählen. Nach wie vor bleibt jedoch die Angebots­seite das Nadelöhr, das zuverlässige Umsatz­prognosen erschwert. Ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis sollte aber möglich sein.

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