Was ist ein Zinshaus? (Definition)

Zinshäuser sind Wohn­häuser, die einen Ertrag über Miet­einnahmen erzeugen und eine Assetklasse im Bereich der Wohn­immobilien, zu denen neben Zinshäusern auch Ein- und Zwei­familienhäuser sowie Eigentums­wohnungen zählen. Heutzutage findet der Begriff „Zinshaus“ in der deutschsprachigen Immobilien­wirtschaft für Anlageobjekte im Wohnungs­markt Anwendung. Meistens handelt es sich um Mehrfamilien­häuser mit mehr als fünf Wohn­einheiten, die an einzelne Mieter vermietet werden. Dabei gehört die gesamte Liegenschaft – und nicht nur einzelne Mieteinheiten – einem Eigentümer oder einer Eigentümer­gemeinschaft. Die Mieter eines Zinshauses zahlen für die Überlassung der Wohn­einheiten eine Miete, den sogenannten Mietzins. Die Miete ist die Zinszahlung der Mieter für die Überlassung des eingesetzten Kapitals (z. B. Kaufpreis oder Baukosten) – der sogenannte Mietzins.

Ein Haus mit mehreren Eigentums­wohnungen und unterschiedlichen Eigentümern ist in diesem Sinne kein Zinshaus, sondern ein aufgeteiltes Mehr­familienhaus.

Beliebtes Anlageobjekt

In Deutschland, Österreich und der Schweiz ist der Zinshaus­markt besonders interessant und bei (zumeist) europäischen Investoren beliebt. Ob gewerbliche oder institutionelle Käufer, Stiftungen oder auch Familien­gesellschaften und wohlhabende Privatiers: Wer sein Vermögen langfristig sichern möchte, investiert in eine solche Immobilie mit mitunter hoher Rendite. Ausschlaggebend für den Wert eines Zinshauses sind neben den Rendite­möglichkeiten die Lage und Größe, die Werthaltigkeit der Substanz und der Vermietungs­grad.

Europäische „Mietkultur“

Die europäische „Mietkultur“ blickt auf eine lange Tradition seit dem 18. Jhd. zurück und ist auch heute noch „en vogue“. Sie entspricht den heutigen, mitteleuropäischen Lebens­vorstellungen hinsichtlich Mobilität, Unabhängigkeit und Sicherheit. Deutschland, Österreich und die Schweiz bezeichnet man sogar als Mieter­nationen. Dies liegt wohl auch in der Natur der Bevölkerung: Die meisten Bürger in diesen Ländern nehmen ungern Kredite auf. Selbst­genutztes Eigentum wie etwa Eigentums­wohnungen sehen sie zudem kritisch: Es macht in ihren Augen immobil, insbesondere bei einem Jobwechsel und einem damit verbundenen Umzug in eine andere Stadt. Gleichzeitig wissen viele Mieter, dass sich solche Objekte wegen der hohen Quadrat­meterpreise in der Regel nicht als Investition oder als Instrument zur Alters­vorsorge eignen.

Auch volks­wirtschaftlich gesehen ist die Bildung von selbst­genutztem Eigentum aufgrund des steigenden Verschuldungs­grads der Bevölkerung kritisch zu sehen. In der Vergangenheit haben hohe Hypotheken­lasten breiter Bevölkerungs­schichten sogar zu Finanzkrisen (z. B. 2008/2009 zur Subprime-Krise und der daraus folgende Pleite der Investment­bank Lehman Brothers) sowie zu „Immobilien­krisen“ (bspw. „Schweizer Immobilien­krise“ Mitte der 1990er Jahre) geführt. Grundlage dieser Immobilien­krisen waren immer im Verhältnis zu Miet­steigerungen nicht überproportional anziehende Quadratmeter­preise für selbst­genutztes Eigentum sowie eine hohe Fremd­verschuldung (bis zu 110 Prozent Fremd­finanzierung) der privaten Haushalte. Hohe Mietquoten in Deutschland, Österreich und der Schweiz sowie ein niedriger Verschuldungs­grad bzw. Fremd­finanzierungs­grad der privaten Haushalte (Relation Fremdkapital/Eigenkapital) tragen maßgeblich zur Stabilität dieser Volks­wirtschaften bei.

Zinshäuser blicken auf eine ganz eigene Tradition zurück

Erfunden wurden die Zinshäuser in Russland bereits im 17. Jahrhundert, als Kaiserin Elisaveta Petrovna herrschte. Dohodniy Dom – wörtlich Zinshaus, Profit­haus, Gewinn­haus – ist ein Haus mit mehreren Wohneinheiten, gebaut mit dem Ziel, durch die Wohnungs­vermietung Profit zu erzielen. Dieses „neue Investment­modell“ schwappte im 19. Jahrhundert nach Mitteleuropa, wo es das „neue Bürgertum“ in der Gründerzeit insbesondere in Deutschland und Österreich aufgegriffen hat. Die heute zumeist denkmal­geschützten und beliebten Häuser etablierten sich als klassische Kapitalanlage des wohlhabenden Bürgertums. Damals wie heute erwirtschaften Zinshäuser monatliche Mieten, also den Mietzins. Ein Vorteil der Anlage­klasse ist nach wie vor die positive Wertentwicklung von Zinshäusern, wenn sie sich an entsprechend stabilen Standorten und in beliebten Lagen befinden.

Eine Besonderheit der klassischen, oftmals denkmal­geschützten Immobilien ist jedoch, dass die Instand­setzungs-/Haltungs­kosten oft nicht unerheblich sind. Die Standards hinsichtlich Barriere­freiheit und Energie­effizienz entsprechen in der Regel nicht denen der meisten Neubauten.

Wer ein klassisches Zinshaus erwerben möchte, trifft zudem auf ein begrenztes Angebot am Markt. Dies treibt die Angebots­preise in die Höhe. In neueren Zinshäusern liegen daher eher große Chancen, sie gelten als „Neubau“. Sieht man von der oft geringeren optischen Attraktivität der neuen Zinshäuser ab, so liegen die erzielbaren Renditen in der Regel höher als bei Gründerzeit­objekten. Der Erhaltungs­aufwand ist niedriger.

Alt- und Neubauten

Zwischen Alt- und Neubau wird in vielen Rechts­gebieten unterschieden. Sie sind aber allgemein­gültig an keiner Stelle genau definiert. Es handelt sich vielmehr um ein Unterscheidungs­merkmal, welches vorwiegend wohnungs­wirtschaftlich und steuerlich von Bedeutung ist. Je nach Art der Vorschrift sind die Abgrenzungen unterschiedlich. Einfach ausgedrückt, sind Neubauten nach dem Zweiten Weltkrieg neu errichtet worden.