Unser Zinshaus-Marktbericht

Nennenswerte Einbrüche bei Preisen und Mieten sind im Immobilien­zyklus nicht absehbar. In Deutschland, dem größten Zinshaus­markt, steigen weiterhin die Beschäftigung, die Wirtschaft sowie die Einkommen. Sowohl im Bestand als auch im Wohnungsbau sind die Märkte absehbar konstant überzeichnet. Der nachhaltig wachsende Wohnraum­bedarf lässt die Mieten trotz zunehmender Regulierung stetig steigen. Eine Zinswende in Europa ist für lange Zeit nicht absehbar. Die Darlehens­vergabe (Fremdkapital­quote) in Deutschland erfolgt recht moderat und unterliegt strengen Regeln. Lediglich im Bereich des selbst­genutzten Eigentums (Eigentums­wohnungen und Ein-/Zweifamilien­häusern) sehen wir aufgrund der nicht im Verhältnis zu Miet­steigerungen steigenden Kaufpreise gefährliche Tendenzen. Zuspitzen könnte sich die Lage bei einer nachhaltigen Zinswende in Verbindung mit einer Konjukturflaute/Rezession. Aber eine Zinswende ist derzeit nicht abzusehen.

Positive Wert- und Miet­preis­entwicklungen und damit die Möglichkeit, attraktive Immobilien­investments zu tätigen, gibt es zurzeit nicht allein in den bedeutenden Ballungs­zentren und ihren Einzugs­gebieten, sondern auch in wirtschaftlich prosperierenden Oberzentren und Uni-Standorten. In eher rein ländlich geprägten Teilen zeichnet sich demgegenüber in Folge sinkender Nachfrage und Mietniveaus aktuell ein mitunter starker Preisverfall ab.

Unter anderem ausgelöst durch das anhaltend niedrige Zinsniveau strömen weiterhin hohe Summen in den Zinshaus­markt. Lokal orientierte Privat­investoren befinden sich dabei im Kauf­wettbewerb mit überregionalen sowie internationalen Investoren. Dieser Wettbewerb zwingt die bisher eher lokal agierenden Investoren zunehmend, sich ebenfalls überregional zu engagieren, falls sie eine akzeptable Kapital­rendite erzielen wollen. Dies führt aktuell zu einer Stagnation der Immobilien­preise in den Top-Städten (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart, München, Wien, Zürich) auf hohem Niveau und unterschiedlichen Preis- und Mietsteigerungs­raten in regionalen Oberzentren. Viele Investoren nutzen das hohe Preisniveau in den Top-Städten für Gewinn­mitnahmen und Reinvestitionen in potenzial­reichere Lagen.

Das Transaktions­volumen mit größeren Wohnungs­beständen (ab 30 Wohneinheiten) verzeichnete im Jahres­vergleich das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Insgesamt wechselten 2020 deutsche Zinshaus­portfolios für rund 20,8 Mrd. Euro den Eigentümer, was ein Plus von 7 Prozent gegenüber 2019 bedeutet.

Verschiedene Studien zeigen: Das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Zinshausmarkt ist groß und wächst. Im Jahr 2020 fiel ca. ein Viertel des Gesamtumsatzes auf ausländische Anleger. Jedoch konnten lokale Investoren schneller agieren und hierdurch häufiger den Zuschlag erhalten. Laut einer Studie von BNP-PRE wird der Wohn-Investment­markt von inländischen Investoren geprägt: In Deutschland z. B. entfallen 74,2 Prozent auf deutsche Käufer­gruppen.

Sowohl im Bestand als auch im Neubau­segment bietet der Zinshaus-Investment­markt interessante Anlage­möglichkeiten für eine Vielzahl von Investment­strategien, die auf langfristig stabile Cashflows setzen. Insgesamt verzeichnet der Wohninvestmentmarkt ein sehr lebhaftes Marktgeschehen und eine breite Nachfrage. Dies unterstreicht der zehnjährige Schnitt des Transaktionsvolumens von Wohnportfolios, welcher 2020 um 16 Prozent übertroffen wurde. Nicht nur das Ergebnis des letzten Jahres, sondern auch der Jahresauftakt 2021 zeigen, dass der Zinshausmarkt kaum unter der Corona Pandemie leidet. Die steigende Nachfrage der Investoren unterstreicht, dass Wohninvestments gerade in schwierigen konjunkturellen Zeiten eine sichere Anlage sind. Nach wie vor bleibt jedoch die Angebots­seite das Nadelöhr, das zuverlässige Umsatz­prognosen erschwert. Ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis sollte aber möglich sein.