Участники рынка недвижимости, которые сами не проводят постоянных анализов рынка, еще больше нуждаются в хороших консультантах, чем инвесторы на финансовых рынках. Как и в финансах, на рынке недвижимости происходят разнообразные развития – например, демографические изменения, процентные ставки, развитие районов, развитие арендной платы, жилищные тренды, притоки и оттоки населения, транспортные соединения, занятость, и так далее. Все они влияют на внутреннюю ценность как существующих, так и планируемых инвестиций. При этом критерии на рынке цинзхаусов отличаются от критериев в других сегментах рынка недвижимости. Кроме того, динамика на рынке жилья сложнее и менее прозрачна, чем на финансовых рынках – ведь каждый объект недвижимости сам по себе уникален. Только анализ этой комплексной динамики (как на местном, так и на региональном и межрегиональном уровне) позволяет реагировать на нее. Как правило, у частных инвесторов нет ни возможности, ни времени для проведения необходимых исчерпывающих анализов.

Все чаще и оптимальный покупатель (по цене и срокам сделки), и подходящая недвижимость находятся на межрегиональном, а то и европейском уровне. Но при этом на рынке доходных домов практически нет маклеров, работающих вне своего региона – о международном уровне не приходится и говорить. Даже «крупные маклеры» из-за своих внутренних структур и договоренностей обычно работают только в своем регионе (например, с территориальной эксклюзивностью) и «общими контактами в своей сети». Это проблема для инвесторов, которые хотят диверсифицировать свои капиталовложения по всей Германии.

Региональные консультанты по недвижимости с «лоточной» стратегией (а это как-никак около 95% всех маклеров) в силу размеров компаний, недостаточного охвата и специализации не могут удовлетворить потребности ни инвесторов, ни продавцов на рынке цинзхаусов.

Это приводит к «агентской проблеме» между клиентом (заказчик) и маклером (агент). Проблема усугубляется из-за обоюдной непрозрачности: продающий владелец недвижимости хочет получить максимальную цену в короткие сроки. Но маклеру с его недостаточным охватом недостает доступа к межрегиональным инвесторам. В то же время он стремится как можно быстрее получить свои комиссионные. Как правило, маклер не готов ими делиться, и вообще не способен на межрегиональное сотрудничество. Это приводит к рискам для собственника – срок продажи увеличивается, а цены падают.

В то же время инвестору приходится тратить больше усилий на поиск подходящих объектов, а риск неоптимальных инвестиций растет.

Другие участники рынка здесь тоже не помогают. Управляющие компании из-за давления на маржу вследствие высокой конкуренции концентрируются на выполнении своих контрактных обязательств – профильных услуг по оперативному управлению, в основном ограниченному работой с арендаторами. Налоговые консультанты в основном рассматривают налоговую ситуацию, а не общую работу с недвижимостью на основе комплексного финансово-экономического подхода.

В итоге стратегическое управление недвижимым имуществом с целью сохранения и приумножения ценности на сегодняшний день остается в руках владельца или управляющего. И работа с недвижимостью в контексте имущества в целом возможна только на этом уровне, в рамках стратегического управления активами. Именно поэтому многие частные владельцы инвестируют в основном в своем регионе, упуская более привлекательные возможности в других местах.

Мы учитываем описанную выше ситуацию. Наши услуги по управлению частными инвестициями в недвижимость в сегменте доходных домов заточены под то, чтобы полностью соответствовать всем вашим требованиям. Они обеспечивают практические и коммерческие преимущества и приносят большую выгоду.