«Уже много веков в Европе доходные дома приносят стабильность и надежный рост частных состояний»

Хайко Зегер

ОПТИМАЛЬНОЕ СОЧЕТАНИЕ ДОХОДА И НАДЕЖНОСТИ

Что такое Zinshaus — «доходный дом»?

Согласно словарному определению, это жилой дом, приносящий арендный доход, а кроме того, категория жилой недвижимости, в которую входят также дома на одну-две семьи и частные квартиры.

В немецкоязычной индустрии недвижимости термин Zinshaus на сегодняшний день используется в отношении инвестиционных объектов рынка жилой недвижимости. Чаще всего речь идет о многоквартирных домах — не менее 5 квартир, сдаваемых в аренду частным жильцам. При этом весь объект — а не только отдельные квартиры — принадлежит одному владельцу либо одной компании. Жильцы вносят за проживание в квартирах арендную плату, которая фактически представляет собой процентную ставку за инвестированный капитал (стоимость приобретения или постройки объекта).

Дом, в котором квартиры принадлежат различным владельцам, не считается доходным домом (Zinshaus); это просто разделенный между несколькими собственниками многоквартирный дом.

Привлекательный объект инвестирования

Рынок доходных домов в Германии, Австрии и Швейцарии особенно привлекателен, и такие объекты пользуются значительным спросом среди (преимущественно) европейских инвесторов: коммерческих и государственных организаций, инвестфондов, семейных компаний и состоятельных рантье. Это долгосрочное и надежное капиталовложение, зачастую также обеспечивающее высокую доходность. Важнейшие факторы, определяющие ценность доходного дома, помимо его прибыльности — местоположение, размер, действительная стоимость объекта и уровень заполняемости.

Доходные дома — традиция, уходящая корнями в далекое прошлое

Концепция доходных домов зародилась в России уже в 18-ом веке, в период правления императрицы Елизаветы Петровны. «Доходным домом» называлось многоквартирное здание, выстроенное с целью получения доходов от сдачи квартир внаем. К 19-му веку эта инвестиционная модель распространилась на Центральную Европу, где ее с энтузиазмом переняла «новая буржуазия», в особенности в Германии и Австрии. Подобные дома стали популярным способом вложения капитала для состоятельных бюргеров; теперь большинство сохранившихся зданий охраняются как памятники архитектуры. Как в прошлом, так и в настоящее время владельцы доходных домов ежемесячно получают арендную плату. Преимуществом такого капиталовложения остается прирост стоимости объекта — при условии выбора удачного местоположения, пользующегося стабильной популярностью у арендаторов.

Европейские «арендные традиции»

Традиции аренды жилья в Европе ведут свою историю с 17-го века, не теряя актуальности и сегодня: таким образом удовлетворяются потребности европейцев в мобильности, независимости и уверенности в завтрашнем дне. Население Германии, Швейцарии и Австрии даже называют иногда Mieternationen — «народами-квартиросъемщиками». Одной из причин тому, вероятно, служит особенность менталитета: большинство жителей этих стран неохотно берут кредиты. Жизнь в собственной квартире их тоже не слишком привлекает, лишая гибкости, особенно при смене работы и связанном с ней переездом в другой город. В то же время многие, снимая квартиру, понимают, что покупать ее не стоит — высокая цена за квадратный метр не позволяет рассматривать такую недвижимость как инвестицию или способ обеспечить свою старость.
С точки зрения экономики государства, тенденция собственного пользования недвижимостью негативна ввиду растущего уровня задолженности населения. В прошлом высокая долговая нагрузка ипотечных кредитов на широкие слои населения уже приводила как к финансовым перипетиям (сабпрайм-кризис, повлекший за собой банкротство инвестбанка Lehman Brothers), так и к проблемам на рынке недвижимости («швейцарский кризис недвижимости» в середине 1990-х годов). Почвой для подобных кризисов рынка недвижимости всегда становились не слишком привлекательные — относительно роста арендных ставок — цены на квадратный метр в секторе жилых помещений для личного пользования, а также высокий уровень внешней задолженности (до 110% заемного финансирования) частных домохозяйств. Высокая доля съемного жилья в Германии, Австрии и Швейцарии в сочетании с низким уровнем задолженности и заемного финансирования (соотношения заемного и собственного капитала) среди частных домохозяйств в значительной степени способствуют стабилизации экономики этих стран.

Старые дома и новостройки

При этом следует принимать во внимание, что классические здания, многие из которых относятся к архитектурным памятникам, часто требуют значительных затрат на обеспечение и поддержание надлежащих условий эксплуатации. Как правило, с точки зрения соблюдения стандартов энергоэффективности и безбарьерного пространства они уступают новостройкам.

Желающие приобрести классический доходный дом также сталкиваются с проблемой ограниченного предложения на рынке и, как следствие, высоких цен. Поэтому доходные дома недавней постройки представляются более перспективным вложением. Если не принимать во внимание их менее эффектный внешний вид, то с точки зрения доходности современные здания привлекательней, чем дома эпохи грюндерства. Расходы на их содержание также ниже.

Во многих сегментах правового поля проводится различие между домами старой и новой постройки, однако точных общепринятых определений обеих категорий не существует. Речь идет скорее об отличительных характеристиках, имеющих значение в контексте жилищного хозяйства и налогообложения. Разделение на категории варьируется от одного нормативного документа к другому. Упрощенно можно сказать, что новостройки — это здания, возведенные после Второй мировой войны.

Возможно, вам будет интересно прочитать:

© 2020 SAEGER & CIE. Zinshaus Investments GmbH All Rights Reserved.
Мы используем необходимые cookie-файлы, Google Fonts, OpenStreetMap и Google Analyticis. Подробная информация в наших политике конфиденциальности и реквизитах.